Comproprietà 2024: i problemi diventano troppi ed è meglio dividere, ecco come fare

La comproprietà non sempre si dimostra semplice: spesso la soluzione è la divisione per non cadere in problemi troppo dispendiosi.

La comproprietà immobiliare si verifica quando un immobile è posseduto da due o più persone, con ciascun comproprietario che detiene una quota ideale del bene. Questo significa che i diritti di utilizzo e la responsabilità di gestione sono condivisi tra tutti i proprietari.

La comproprietà immobiliare offre dei  vantaggi come: la condivisione delle spese e delle responsabilità, ma può anche portare a conflitti tra i comproprietari. È fondamentale stabilire chiaramente i diritti e gli obblighi di ciascun comproprietario, possibilmente attraverso accordi scritti.

Cos’è la comproprietà e cosa succede ai coniugi

La comproprietà può sorgere in diverse circostanze, tra cui la comunione dei beni tra coniugi: se i coniugi scelgono il regime di comunione dei beni, ogni immobile acquistato durante il matrimonio diventa proprietà di entrambi, con quote uguali. Anche sotto il regime di separazione dei beni, i coniugi possono acquistare un immobile insieme, diventando comproprietari.

Anche in casi di eredità o successione ci si può trovare in una situazione di comproprietà: alla morte di un proprietario, gli eredi ricevono quote percentuali dell’immobile in base al grado di parentela. Ad esempio, un coniuge e un figlio potrebbero ereditare rispettivamente il 50% dell’immobile ciascuno. Se ci sono più figli, la divisione cambia proporzionalmente. Oppure può succedere più persone possono acquistare insieme un immobile, come una casa vacanze, stabilendo regole per l’uso condiviso.

Le principali soluzioni per non finire in tribunale

Secondo l’articolo 1102 del Codice Civile, ogni comproprietario può utilizzare il bene comune, a condizione di non alterarne la destinazione e di non impedire agli altri di fare lo stesso. Le modifiche per il miglior godimento dell’immobile devono essere effettuate a proprie spese, senza danneggiare i diritti degli altri comproprietari.

La comproprietà immobiliare però può generare numerosi problemi, sia di natura gestionale che relazionale. I comproprietari potrebbero per esempio non concordare su come utilizzare l’immobile, specialmente se le esigenze e gli interessi differiscono. Ad esempio, un comproprietario potrebbe voler affittare l’immobile, mentre un altro potrebbe preferire utilizzarlo per uso personale.

Se uno dei comproprietari ha debiti, la sua quota può essere pignorata. Questo può complicare ulteriormente la gestione dell’immobile e portare alla vendita forzata dell’intero bene se la quota del debitore non può essere separata dalle altre. Inoltre le decisioni relative alla manutenzione e alle modifiche dell’immobile possono essere fonte di attrito.

Gli interventi di ordinaria amministrazione richiedono la maggioranza, mentre quelli di straordinaria amministrazione necessitano l’unanimità o una maggioranza qualificata. Trovare un accordo può essere complicato, specialmente se le spese sono significative. Spesso si ricorre infine alla divisione che può avvenire con lo scioglimento della comproprietà, che può avvenire in vari modi:

Accordo amichevole: i comproprietari possono accordarsi per dividere l’immobile in natura (se possibile) o per vendere le rispettive quote.

Divisione giudiziale: in caso di disaccordo, uno dei comproprietari può richiedere la divisione giudiziale. Il giudice tenterà di dividere l’immobile in natura. Se non possibile, l’immobile sarà venduto e il ricavato ripartito.

Vendita della propria quota: un comproprietario può vendere la sua quota, anche se trovare un acquirente per una quota di un immobile può essere difficile. Gli altri comproprietari hanno il diritto di prelazione in caso di vendita di una quota ereditaria.